Calculadora de plusvalía municipal
Calcula cuánto pagarás de plusvalía municipal al vender tu vivienda. La calculadora aplica los dos métodos que permite la ley y te dice cuál te sale más barato, que es el que pagas.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario. Desde la reforma de noviembre de 2021 hay dos formas de calcular la base, y el contribuyente paga por la que le resulte más baja (art. 107 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales):
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la vivienda. El ayuntamiento puede reducir el valor catastral del suelo hasta un 15 %.
- Método real: la ganancia real (precio de venta − precio de compra) multiplicada por el peso del suelo en el valor catastral total. Los gastos de la compraventa no se descuentan.
A la base elegida se le aplica el tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Si no hay ganancia, no se paga.
Ejemplo resuelto
Con los valores que la calculadora trae por defecto: una vivienda con un valor catastral de 120.000 €, de los que 48.000 € corresponden al suelo, comprada por 150.000 € y vendida por 210.000 € después de 12 años, en Madrid (tipo del 29 %).
- Método objetivo: 48.000 € × 0,09 = 4.320,00 €.
- Peso del suelo: 48.000 € / 120.000 € = 40 %.
- Método real: (210.000 € − 150.000 €) × 40 % = 24.000,00 €.
- La base más baja es la del método objetivo: 4.320,00 €.
- Cuota: 4.320,00 € × 29 % = 1.252,80 €.
Cuando la vivienda se ha revalorizado mucho, como aquí, suele salir más barato el método objetivo. El método real compensa cuando la ganancia es pequeña, por ejemplo si vendes poco después de comprar o casi al mismo precio.
Coeficientes máximos en vigor en 2026
Los coeficientes los fija el Estado como máximos, y cada ayuntamiento puede aplicar otros más bajos en su ordenanza. Desde finales de enero de 2026 están en vigor los del Real Decreto-ley 8/2023, porque las actualizaciones posteriores fueron derogadas al no convalidarlas el Congreso. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026, aprueba una tabla nueva para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, pero todavía tiene que convalidarla el Congreso.
| Años de tenencia | Coeficiente en vigor (RDL 8/2023) | Desde el 1-12-2026, si se convalida (RDL 29/2026) |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
La calculadora usa la columna en vigor. Solo cuentan los años completos; si has tenido la vivienda menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. Datos consultados en el BOE en octubre de 2026.
Tipo de la plusvalía en las grandes ciudades
Tipos de gravamen de las ordenanzas fiscales vigentes, consultadas en octubre de 2026. Todas estas ciudades aplican los coeficientes máximos legales; Barcelona tiene además un coeficiente propio de 0,05 para ventas con menos de un año de tenencia.
| Ciudad | Tipo de gravamen | Fuente |
|---|---|---|
| Madrid | 29 % | Ordenanza fiscal |
| Barcelona | 30 % | Ordenanza fiscal |
| Valencia | 29,7 % | Ordenanza fiscal |
| Sevilla | 26,53 % | Ordenanza fiscal |
| Málaga | 29 % | Ordenanza fiscal |
| Zaragoza | 28 % | Ordenanza fiscal |
Si tu municipio no está en la lista, busca "ordenanza fiscal impuesto incremento valor terrenos" junto con su nombre, o consulta la web de su oficina de recaudación. Muchos ayuntamientos tienen además bonificaciones para herencias de la vivienda habitual.
Quién paga, cuándo y qué necesitas
- Quién paga: en una venta, el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe la vivienda. Si el vendedor no reside en España, el comprador paga en su lugar.
- Plazo: 30 días hábiles desde la venta o la donación; 6 meses en herencias, prorrogables hasta un año.
- Documentos: escrituras de compra y de venta, y el último recibo del IBI (donde aparece el valor catastral del suelo).
La plusvalía municipal es distinta del IRPF que pagas por la ganancia de la venta; los dos se suman. Calcula el segundo con la calculadora del IRPF por la venta y el conjunto de gastos del vendedor con la calculadora de gastos de vender una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender una vivienda?
Depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido la vivienda y del tipo de tu ayuntamiento (como máximo, el 30 %). Como referencia, en el ejemplo de esta página, un piso con 48.000 € de valor catastral del suelo vendido tras 12 años en Madrid paga unos 1.252,80 €.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa la paga el vendedor, que es quien obtiene el aumento de valor. En una herencia o donación la paga quien recibe la vivienda. Si el vendedor es una persona no residente en España, la paga el comprador en su lugar.
¿Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal?
Cuando vendes sin ganancia: si el precio de venta no supera al de compra, no hay incremento de valor y no se paga. Tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?
30 días hábiles desde la venta o la donación. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide dentro de ese plazo.
¿Dónde veo el valor catastral del suelo de mi vivienda?
En el recibo del IBI, que desglosa el valor catastral total y el del suelo, o en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o Cl@ve.