Gastos de vender una vivienda: calculadora y lista completa
Calcula lo que pagarás al vender tu piso (plusvalía municipal, IRPF, agencia y otros gastos) y cuánto dinero te quedará de verdad.
Qué gastos tiene el vendedor
- Plusvalía municipal: impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. Calcúlala con la calculadora de plusvalía municipal y escribe el resultado arriba.
- IRPF por la ganancia patrimonial: entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, por tramos. La calculadora lo estima restando de la venta lo que te costó la vivienda y los gastos de compra y de venta.
- Comisión de la agencia, si vendes con inmobiliaria. Es un porcentaje que se pacta en el contrato de encargo; si no usas agencia, pon 0.
- Certificado energético: es obligatorio para anunciar y vender la vivienda, y lo emite un técnico. Tienes los detalles en certificado energético.
- Cancelación de la hipoteca: si queda deuda, se paga con el dinero de la venta. Además, cancelarla en el Registro tiene gastos de notaría, registro y, si la contratas, gestoría.
- Notaría: salvo pacto, la escritura matriz corresponde al vendedor.
- Deudas con la comunidad y el IBI: el vendedor debe estar al corriente y entregar el certificado de deudas de la comunidad. El IBI del año lo paga quien era propietario el 1 de enero, salvo pacto.
En "otros gastos de la venta" puedes sumar el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca y la notaría que te toque.
Ejemplo resuelto
Con los valores por defecto: vendes por 220.000 € un piso que compraste por 150.000 €, con 12.000 € de gastos de compra y mejoras justificadas, 1.250 € de plusvalía municipal, una agencia al 3 % (6.600 €) y 500 € de otros gastos.
- Ganancia patrimonial: 220.000 € − 150.000 € − 12.000 € − 1.250 € − 6.600 € − 500 € = 49.650,00 €.
- IRPF estimado por tramos: 10.306,50 €.
- Dinero que te queda (antes de cancelar la hipoteca, si la hay): 201.343,50 €.
El IRPF no se paga el día de la venta, sino en la declaración de la renta del año siguiente, así que conviene apartarlo. La estimación supone que no tienes otras ganancias del ahorro ese año y que no aplicas ninguna exención (por ejemplo, la de reinversión en vivienda habitual o la de mayores de 65 años).
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
Dos principales: la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta, y el IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año siguiente. Si no hay ganancia, no se paga ninguno de los dos.
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
Si no se pacta otra cosa, el Código Civil (art. 1455) atribuye al vendedor los gastos de la escritura matriz y al comprador los de la primera copia y los posteriores. En la práctica es frecuente pactar que el comprador asuma todos.
¿Quién paga el IBI del año en que se vende?
El recibo se emite a nombre de quien era propietario el 1 de enero, así que lo paga el vendedor, aunque es habitual pactar en el contrato un reparto proporcional a los meses de cada uno.