Estima la ganancia patrimonial al vender una vivienda y el IRPF aproximado que tendrás que pagar por esa ganancia.
Hacienda no calcula la ganancia solo como precio de venta menos precio de compra: también puedes sumar al precio de compra los gastos que pagaste entonces (impuestos, notaría, registro) y restar del precio de venta los gastos de la propia venta (comisión de la agencia, plusvalía municipal). Cuanto mayor sea el "valor de adquisición" que puedas justificar, menor será la ganancia sujeta a impuesto.
La ganancia por venta de un inmueble tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro, con tramos progresivos:
Estos tramos son progresivos: no se aplica un único porcentaje a toda la ganancia, sino que cada tramo paga su propio porcentaje, igual que ocurre con el IRPF general.
Vender por 220.000 € una vivienda comprada por 160.000 € (con 12.000 € de gastos de compra y 6.000 € de gastos de venta) deja una ganancia patrimonial de 42.000 €. Con los tramos progresivos, el IRPF estimado ronda los 8.700-8.900 €, dejando un neto cercano a los 33.100-33.300 €.
No incluye la posible exención por reinversión en vivienda habitual, la exención para mayores de 65 años, ni la plusvalía municipal (impuesto local distinto del IRPF) como partida separada; inclúyela tú en "gastos de venta" si aplica en tu caso. Consulta con un asesor fiscal antes de vender.